深圳楼市：核心区涨幅超乎想象

时间： 2024-11-13 02:07     浏览量：508

　　距离929政策出台，已经过去一个多月了。

　　这段时间以来，深圳楼市银十变金十，一大批观望者入场，“止跌回稳”态势明显。

　　如果说，滚烫的金十行情，市场焦点主要在不限购区的龙华光明等区。

　　那么，进入11月份，深圳楼市的上涨趋势，更多是源于核心区在推动。

　　01

　　十一月前10天，深圳新房住宅网签2732套，二手住宅网签2410套。

　　据深房中协统计，上周二手房录得量为2238套，连续五周稳定维持在2000套以上的水平。

　　11月10号这天，深铁懿府三期最后4套房源进行开盘：

　　两套总价3400万的243平样板房，两套总价5800万＋的387平毛坯顶复。

　　不到半小时，4套房源宣布售罄。

　　最高单价突破15万/平，对比项目此前三次10万出头的开盘均价，涨幅达到了45%左右。

　　深铁懿府位于华侨城北·安托山片区，地段蛮割裂的，这个价格放在当下来说不算便宜，当中有一线景观的溢价，但有时候市场就是任性。

　　法拍房市场，同样刺激。

　　日前，深圳湾三湘海尚的一套前排端头位别墅产品，第三次拍卖，5人报名，从起拍价7152万拍到8452万成交，算上各种费用，总成本快去到了9000万。

　　主要还是因为太稀缺。

　　三湘海尚5栋联排别墅，只有37户，像这种端头位置的标的，更是属于卖一套少一套。

　　豪宅，作为有钱人之间的“价值接力”，只要这个群体的财富持续增长，豪宅的价格就没有天花板。

　　当然，在这个游戏中，只有真正的豪宅才能成为赢家。底子较差的伪豪宅，是经不起时间考验的。

　　02

　　相比新房和法拍豪宅市场的简单粗暴，二手市场就显得有意思多了。

　　一方面，点状上涨的趋势，正在逐步蔓延。

　　深圳湾吉祥龙175平中区，在上周的成交价是3380万，相较于10月初的同户型成交价3200万，一个月时间涨了180万。

　　宝能太古城南区和北区，最近的成交嘎嘎涨，据不完全统计，截止到目前，这个月至少卖了11套。

　　价格方面，太古城南区66平，从最低650万成交到普遍站稳700万以上，现在业主心态明显高了不少。

　　从国庆假期到现在，先是华润城疯狂放量，再是海纳公馆持续成交，紧接着是华侨城改善盘、深圳湾、碧海等多个板块和小区轮动，上涨幅度在5%-15%不等。

　　另一方面，买家看到翘起来的价格，心里也会犯嘀咕，难以接受这突如其来的跳涨。

　　如华侨城的香山美墅，低价房源被消化后，最近部分成交价涨了10%左右。

　　看到一个新帖子，说现在香山美墅业主开始联合涨价，想买房的觉得价格贵了，希望抱团抵制涨价，双方进入了博弈中。

　　图源：小红薯

　　随着好位置、好价格的房子卖完，看房量居高不下，卖家的心理预期价格也在提高，着急买的接受涨价，不着急买的继续摩擦。

　　市场存在博弈并非坏事，买卖交易都是在博弈中进行的。

　　不管对买房人还是对卖房人来说，最怕的是一致性预期。

　　03

　　从政策端来看，最近的利好信号，一个接着一个。

　　昨天双十一，深圳发了个征求意见稿，拟提高公积金贷款额度，符合条件的，个人最高可贷120万，家庭最高可贷220万。

　　为释放出更多的购买力，目前的政策对买房人来说是越来越友好了。

　　还有豪宅增值税，根据小道消息，近期也有望取消。

　　毕竟前几天高层发话了，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。

　　若深圳取消豪宅税，对买家来说，最大的利好就是可以省下一笔税费，大几十万或上百万。但站在卖家的角度，市场上利好越多，预期就会越高，省下的买房费用，最终很可能会转嫁到房子的价格上。

　　甘蔗没有两头甜，就像市场太差了，大家普遍不想买房，市场稍微好转了，又总是对可以随便捡漏时期的低价房源念念不忘。

　　目前可以确定的就是，在即将到来的存量市场分化中，必然是优胜略汰的趋势，也就是核心资产会水涨船高，劣质资产会逐渐被淘汰。

　　买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。