美的置业：明年不会比今年更差，坚定看好房地产市场的发展

时间： 2022-08-30 12:02     浏览量：545

8月29日，美的置业控股有限公司（03990.HK）召开2022年中期业绩发布会，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐，执行董事兼副总裁王全辉，执行董事兼首席财务官林戈出席会议。

按照美的置业披露的中期业绩，上半年，美的置业实现收入316.63亿元，同比下降4.2%；毛利为56.69亿元，同比下降17.1%；核心净利润27.36亿元，同比下降11.8%；公司拥有人应占核心净利润为16.56亿元，同比下降26.5%。

“三道红线”有序降档，融资成本4.6%

根据美的置业半年报，截至2022年6月30日，美的置业净负债率进一步下降，净负债率下降至44.9%；剔除受限制现金的现金短债比提升至1.73；扣除预收款项后的资产负债率下降至70.3%。

按照监管部门设置的“三道红线”规则，美的置业仍踩中“一道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%。

美的置业首席财务官林戈在业绩会上表示，我们坚持以现金流、现金余额以及融资授信、融资资源这一主题来为接下来的发展做铺排，同时坚持以“三道红线”做牵引机制。目前美的置业“三道红线”在安排有序地降档工作。

于2022年6月30日，美的置业现金及银行存款304.76亿元；总借款531.39亿元。银行授信额度1533亿元，尚未动用的银行授信额度为1056亿元。

林戈提到，美的置业是少有的没有美元债的房企。截至上半年，已经还了4笔公募债，累计还清金额约47亿元，今年还剩1.6亿元计划9月15日偿还。美的置业一年之内的有息负债是135亿元，月均还款12亿元，所以偿债压力是非常小的。

“坚持融资成本最优，是近些年来，美的置业一直在做的一个工作。”林戈说道。

按照美的置业半年报，截至2022年6月30日，美的置业加权平均融资成本进一步降低22个基点至4.6%。

值得一提的是，今年3月，美的置业成为2022年首家获得中期票据(MTN)批文并成功发行的内房股，并与多家银行达成战略合作，获得地产并购贷及保障性租赁住房贷款，以及个人住房按揭贷款专项额度。5月，美的置业作为首批创设信用保护合约发债示范房企，成功发行2022年（第 一 期）公司债券10亿元，票面利率4.5%。

“不会出现大规模降价甩货行为”

按照美的置业的业务布局，上半年，美的置业坚持区域深耕、城市升级战略，持续优化土储结构，优化财务及管理成本，获取高价值项目。截至目前，已完成多个项目的股权切割，获取了高量级城市项目，并以较低成本退出低等级城市，进一步实现城市聚焦，同时有利项目回款。

业绩发布会上，据美的置业执行董事兼副总裁王全辉介绍，今年上半年明确了29个城市作为战略深耕城市，在实际执行过程中会进一步聚焦，聚焦到25个甚至更少的城市，作为阶段性重点投资。在城市深耕布局方面，后续会对优质城市的优质片区进一步深耕，来确保项目安全。

在收并购方面，王全辉提到，美的置业从去年9月份开始启动合作项目的收并购动作。截至2022年6月30日，美的置业已经完成了29个项目的股权交易，今年上半年完成了17个项目的股权交易，其中收购了8个项目，交易方有花样年、金科、雅居乐、正荣等企业，收购的主要方向是美的置业的战略深耕城市，比如天津、重庆、佛山、南京等。同时，美的置业也退出了一些计划退出的城市，包括九江、柳州、大理等。

“收购还是比较划算的，收购交易代价15亿元。收购后，这些项目的去化速度、去化价格都比较良好，也快速回笼了现金，对整个美的置业的资金占用是非常少的。”王全辉说。

今年上半年，美的置业连同合营企业及联营公司共实现合约销售金额400.3亿元，合约销售总建筑面积327.2万平方米。其中，在长三角和大湾区的合约销售占比超60%。

截至2022年6月30日，美的置业共有337个物业开发项目，拥有土地储备总建筑面积4294万平方米。

对于今年下半年的展望，王全辉指出，今年5月、6月份，销售在快速回升，但到了7月后，出现了停贷风波以及极端天气，对市场有一定的影响，因此造成7月、8月份市场又一次下探。“从目前来看，我们判断这是市场持续筑底以及信心恢复的一个过程，预计今年第四季度市场会逐步恢复。美的置业坚定看好中国房地产市场的发展，行业还有非常大的空间。”

王全辉表示，短期内以现金流安全作为最主要的经营原则，来平衡好规模和利润的发展。“我们会根据每个月的经营情况动态调整经营策略，但绝不会出现大规模、大幅度的降价甩货行为，会根据自身现金安全及每月月度市场情况确保经营目标及企业安全。”

“明年不会比今年更差”

对于当前市场的看法，业绩会上，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐提到，当前行业有很多企业出现违约，出现了很大的风险，所以说目前的市场仍然是比较严峻的，因为市场销售端实质性的恢复，才算行业的恢复，但是我们也认为当前的行业已经处于相对的底部，接下来的态势会是一个逐步筑底完成的过程。

同时，国家对于整个经济大盘的稳定措施，包括对房地产行业的一些稳定措施不断在出台，而且我们相信随着供需关系的改善，消费的信心、消费的能力、刚性的需求仍然会回归到正常的状况，因此针对当前，公司还是保持足够的信心，长期乐观的这种心态去布局当下以及未来的业务，在多元化方面去持续打造能力，而不是寻找第二赛道。房地产开发主业是我们必须坚守的，这是基本盘。多元化方面，主要围绕几个方向，第一物业服务，第二商业。

郝恒乐表示，长期看好房地产行业，因为只要有需求存在行业就有未来。但现在面临的短期压力是渡过周期的能力，相信目前的行情是一个筑底的过程，明年不会比今年更差。同时经过这次的短周期压力，未来的供需会更加健康，更加平衡，行业内能够活下来的参与者，大家也会更加理性。